얼마전까지 대한제국이 무너지고 왕조시대는 끝난줄 알고 있었다. 빌라왕들이 다시금 왕조시대의 부활을 알리고 있으니 우리는 임차권등기명령신청으로 왕조의 시대의 부활을 저지해보고자 한다.

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임차권등기명령신청이란?

 

Ⅰ. 정의

임차권등기명령제도는 임대차 종료 후에도 보증금을 반환 받지 못한 임차인이 임대인의 동의 없이 단독으로 법원에 신청할 수 있으며, 이는 대항력있는 임차인의 지위에서 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 권리를 보장하고자 만든 제도입니다.

 

Ⅱ. 목적

임차권등기명령은 임차인의 주거 이전의 자유를 주기 위해 점유해제(=이사) 후에도 점유를 법적으로 인정해주는 제도로 이는 임차인의 보증금에 대한 선순위 지위를 유지하여 우선변제권 대항력을 상실하지 않게하기 위해 필수적인 아래 요건 중 점유중인 상태의 유지해주는 기능을 통해 임차인의 권리 보호에 목적이 있습니다.

1. 1. 전입신고
   2. 확정일자
   3. 점유

◊ 임차권등기명령은 결정 후 해당 부동산등기사항증명서에 기재되는 신청으로 꼭 등기부에 기입되었는지 확인 후 점유를 해제하여야합니다.

 

Ⅲ. 신청요건

임차권등기명령은 앞서 설명한 바와 같이 임차인 단독으로 진행 가능하지만 아래 요건을 갖추어야 법원의 결정을 받을 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항).

1. 1. 임대차 계약이 종료 되었을 것
   2. 보증금이 전부 또는 일부가 반환되지 않았을 것(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제5호)
   3. 임대차 계약이 종료 되기 전 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 후 보증금이 미반환된 경우도 포함이며 상세한 기간은 아래와 같음

• • • 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우(「민법」 제635조제2항제1호)
    • 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제625조)
    • 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되고, 그 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제627조)
    • 묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우(「주택임대차보호법」 제6조의2)
    • 임대차계약을 체결한 후 임차주택이 멸실되어 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우(「민법」 제627조)

Ⅳ. 신청절차 및 비용

임차권등기명령을 신청하는 임차인은 아래의 사항을 기재한 임차권등기명령신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수해야 합니다.

1. 1. 필요서류 준비
      – 임대차(전세/월세)계약서 사본
      – 임대차 종료 또는 해지예정 통보관련 자료(문자, 내용증명, 통화내역 등)
      – 주민등록표 등본
      – 해당 부동산의 부동산등기사항전부증명서
      – 부동산 목록(부동산등기부 참조하여 작성)
      – 도면(건물의 일부를 임차하여 임차목적물의 특정이 필요한 경우)
   2. 아래 임차권등기명령 신청서 작성
      [임차권등기명령신청서(샘플)_다운로드]
   3. 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수
   4. 신청접수비용: 총 42,800원(당사자 수 변경에 따라 비용이 달라질 수 있습니다)
      – 인지대: 2,000원
      – 송달료: 31,200원{당사자 수(2) x 5,200원 x 3회분}
      – 등기신청수수료: 3,000원
      – 등록면허세: 7,200원(정액)

 

Ⅴ. 결정 및 효과

임차권등기명령이 결정되면 아래와 같이 부동산등기부에 부기되며, 앞서 말씀드린바와 같이  대항력 및우선변제권의 유지 됩니다.

가. 임차권등기명령신청에 대한 재판

1. 1. 1. 관할 법원은 임차권등기명령신청의 신청에 대한 재판을 변론 없이 할 수 있고, 임차권등기명령에 대한 재판은 결정으로 임차권등기명령을 발하거나 기각합니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제3항, 「민사집행법」 제280조제1항 및 제281조제1항).
      2. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판은 결정으로 하며, 결정은 당사자에게 송달해야 합니다. 임차권등기명령은 임대인에게 그 결정이 송달된 때 또는 주택임차권등기명령의 경우에는 임대인에게 임차권등기명령의 결정을 송달하기 전에도 임차권등기의 기입을 촉탁에 따른 등기가 된 때에 효력이 발생합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제4조 및 제5조 단서).
      3. 임대인의 임차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 합니다.
      4. 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료 하는 것이기 때문에 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니기 때문입니다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결).
      5. 임차인은 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대해 항고할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제4항).
      6. 이 항고는 제기기간에 제한이 없는 통상 항고로서 항고의 이익이 있는 한 보증금을 전부 돌려받을 때까지 언제든지 제기할 수 있습니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제8조).

나. 임차권등기명령결정의 효과

아래와 같이 임차부동산에 등기가 기입되고 그에 따라 앞서 주구장창 이야기 드린 대항력과 우선변제권이 유지 되며, 혹여나 임차권등기명령결정을 받기 전에 대항력을 취득하지 못한 경우에는 부동산에 임차권 등기가 기입된 시점으로 대항력과 우선변제권을 취득한 것으로 인정받습니다. 단, 후자의 경우 등기 이전에 설정된 저당권 및 담보권이 있는 경우 그것보단 후순위로 배당순위가 밀리기 때문에 보증금 보전에 문제가 발생할 수도 있습니다. 그렇기에 더욱이 임차인의 지위에서 부동산을 임차하게 되면 대항력을 갖추기 위한 전입신고, 확정일자 및 점유를 잊지 말아야 할 것입니다.

글을 마치며,

“지식의 유일한 원천은 경험이다.” (Feat. 알버트 아인슈타인) 

뭔가 굉장히 세세하게 설명이 잘 되어있죠?

제 경험담입니다. 저 역시 빌라왕에게 당한 경험이 있었으나, 미리 공부하고 준비하고 대처한 덕분에 어렵지 않게 보증금을 지키고 회수 할 수 있었답니다.

현재 많은 분들이 위와 같은 상황에 처해 곤경에 처해 계신 경우가 많으실텐데요. 일어난 일은 어쩔 수 없습니다. 최대한 현재의 상황에서 최선을 다해 행동하고 더 이상의 손해가 발생하지 않기 위해 움직여아 할 때입니다.

다음엔 HUG보증보험을 통해 회수한 경험담을 생활법률에 담아 공유 드리도록 하겠습니다.

 

다들 제발 행복만 하시길!