부동산 전세제도는 오늘날 우리나라를 포함하여 인도 및 볼리비아 등 극소수의 나라에서만 시행중인 제도입니다. 전세는 전세금(傳貰金)을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라사용 ·수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리입니다(민법 303조 l항).
왜 우리는 전세를 택한 것인가?
이상하리만치 경제발전과 함께 비슷한 시스템을 갖추는 선직구의 모습과 달리 우리는 유난히도 기존에 정착시킨 전세제도에서 벗어나질 못하고 있습니다.
- 왜 우리는 전세제도에서 벗어나지 못하게 되는 것일까?
- 우리는 전세제도의 장점과 단점을 잘 보완하여 그 어느 나라보다 안정적으로 제도를 유지하고 있기 때문일까요?
- 전세가 서민들의 주거안정을 이루고 있기 때문에?
결과론적으로 말한다면, 아닙니다. 우리는 아래 기사에서 보듯이 이미 그 헛점을 파고든 사기꾼들의 늪에 빠져 매년 헤아릴 수 없는 큰 정부재원을 사기꾼들 뒷처리하는데 사용하게 되었으며, 주거안정은 물거품이 되었고 더욱 눈덩이처럼 불어난 이 제도를 단숨에 바꿀 어떠한 혁신도 내놓치 못하고 있는 실정입니다.
우리나라의 전세와 비슷한 제도를 시행중인 다른 나라의 특징은 살펴보면 바로 금융제도가 안정화 되지 못하였다는 특징을 보이고 있는데, 우리처럼 금융제도가 안정화된 나라에서 전세 제도를 시행하는 것이 이례적으로 보이지 않을 수가 없을 것입니다. 그 이유 중의 하나는 우리나라 사람들은 전세금을 보관의 개념으로 인식하고 있어서가 아닐까 싶습니다.
이 이야기를 하기에 앞서 간단히 전세와 월세의 차이를 알아보도록 하겠습니다.
Ⅰ. 전세제도란?
부동산의 소유자에게 일정한 금액을 맡기고 그 부동산을 일정 기간 동안 빌리는 계약으로, 일반적으로 부동산 가격의 50~80%수준의 금액을 보증금으로 맡기고 일정기간(2년)동안 거주의 보장을 받는 제도입니다. 그 돈을 우리는 전세보증금이라고 부르며 이 돈은 계약 해지 또는 만료시 일정 요건에 따라 일부공제 또는 전부를 돌려받게 됩니다.
Ⅱ. 월세제도란?
부동산 임대의 한 종류로 부동산의 소유자와 임차인 간 임대차계약을 통해 집을 일정 기간 빌리는 계약으로, 일반적으로 부동산 가격의 10~20% 수준의 금액을 보증금으로 맡기고 매달 일정금액을 부동산 사용료로 지불하고 거주의 보장을 받는 제도로 전세와 비슷한 개념이지만 차이점이 있는 제도입니다.
Ⅲ. 전세 vs 월세 장단점 비교
당장의 목돈이 필요하지만 추가 비용이 들지 않는 전세와 당장은 큰돈이 필요없지만 꾸준히 지출이 발생하는 월세에서 이미 우리나라 사람들의 선택은 정해져있었다고 봅니다.
전세는 내돈이 보관(비교: vs 에스크로)되어 있다고 생각하는 전세와 내돈을 허공위에 날려버리고 있다고 생각하는 월세에서 대부분은 무리를 해서라도 전세를 택하는 경우가 대부분이었습니다. 여기에서 보듯이 전세는 자산으로 인정하지만 월세는 매번 사라지는 돈으로 자산으로 인정을 안해주는 경향도 많은 영향을 줬을거라 생각합니다. 여기서 우리는 전월세의 장단점을 간단히 비교해보겠습니다.
가. 전세의 장단점
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장점
- 월세에 비해 매월 나가는 돈을 아낄 수 있다.
- 최소 2년의 계약으로 주거의 안정을 꾀할 수 있다.
- 부동산 경기가 변동성이 심하지 않은 경우 같은 전세보증금으로 오랜기간 거주할 수 있다.
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단점
- 목돈을 타인에게 오랜기간 맡겨야 한다.
- 전세보증금이 전부 내돈일 경우 상관없지만, 대출을 통해 충당해야 하는 경우 월세와 차이가 없다.
- 계약 만료 준비에 제법 많은 시간이 든다.(임대차 해지통보, 임대차 만료기간 조율, 새로운 임차인 섭외 등)
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나. 월세의 장단점
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장점
- 전세에 비해 보증금의 매우 작다.
- 계약기간 협상이 자유롭다.(단기월세부터 장기월세까지 소유자와 협의에 따라 기간설정가능)
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단점
- 전세와 달리 매월 나가는 고정비가 생김(집 컨디션에 따라 비용은 천차만별)
- 전세와 비교했을때 전세금 대출 등으로 실제 지출되는 비용이 동일하다고 가정할때 전세보다는 작은평수 때로는 나쁜 컨디션의 집에서 거주하는 경우가 많음
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그래서 일반적으로 사회초년생이나 학생 등 이제 막 경제활동을 시작하거나 부모님에게 또는 알바비 정도로 주거를 해결해야하는 부류에게 추천하는것이 월세이고, 어느정도 사회생활을 통해 목돈이 마련된 부류에게 추천하는게 전세제도였습니다.
Ⅳ. 제테크의 수단
나는 전세제도가 더욱이 자리잡게 된 가장 큰 이유는 부동산이 제테크의 수단이자 가장 위험성이 낮은 투자처라고 생각하는 우리나라 사람들의 인식에서 비롯됐다고 봅니다.
2023년 기준 우리나가 국민의 평균 순자산의 규모를 따지고 보면 4억 3천정도 한다고 합니다. 여기서 중요한 건 금융자산과 실물자산의 비율로 나눠봤을때 순자산의 80%가 실물자산 그 중에서도 부동산에 취중되어 있는 경우가 대부분이라는 겁니다.
결국 경제를 굴리고 돌아가야하는 자산을 그대로 궁둥이엔 깔아 뭉게고 살고있다는 뜻입니다.
그 이유에는 여러 조건과 이유가 다르게 작용하였겠지만, 무엇보다 가장 큰 이유는 단숨에 목돈을 벌 수 있으며, 만약 안되더라도 내가 살집 하나 정도는 마련하게 되니까 적어도 안정적인 삶은 이어갈 수 있다는 생각이 작용한게 아닌가 싶습니다.
그렇기에 부동산을 구매할때 많게는 40~80%에 해당하는 금액을 대출을 통해 조달하여 10,20,30년 많게는 40~50년까지 값아 나가는게 우리나라의 현실입니다.
맞습니다. 인생의 대부분을 내집 마련이라는 명목하에 빚을 값는데 모든 시간을 소비합니다.
그 중에 일부는 집값의 상승으로 적절한 매수와 매도를 통해 경제적 자유를 이루는 분들도 많아 우리는 이를 부의 징검다리가 될 수있다는 믿음하게 모두가 같은 방향으로 나아가면서 더욱이 견고히 전세제도가 정착한게 아닌가 싶습니다.
그리고 앞에서 주절주절 이야기한 이유는 바로 이것을 이야기하기 위해서였습니다.
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갭투자
전세제도라는 부동산 제도 덕분에 발생한 우리나라의 최고의 파생상품이지 않을까 싶습니다.
대부분이 부동산 매매가의 50%에서 많게는 90%까지 보증금으로 지불하고 전세집에서 거주를 하고 있습니다. 이는 우리나라에서 만들어준 서민지원책인 전세대출금 지원제도에 영향도 없진 않은데요(보금자리, 디딤돌, 전세보증금반환 등), 이 덕분에 우리는 세입자만 구할 수 있는 물건이면 시세의 10~30%의 돈만 있으면 부동산을 취득 할 수 있는 좋은 여건을 가지게 되었습니다.
이게 우리나라의 부동산을 이끌어 왔으며, 이 덕에 많은 분들이 부의 징검다리를 건너게 된 경우도 많으나 결국 앞서 말씀드린 것처럼 이를 악용하는 사례가 속출하게 되면서 전세의 문제가 하나씩 수면위로 올라오게 되고 있는 것입니다.
Ⅴ. 전세의 문제점
적정한 값을 내고 내가 원하는 집에 살 수 있게 해주는 전세제도가 나쁘다고 말할 수는 없습니다.
다만, 아직도 수요보다 모자른 공급(이렇게 많은집을 짖는데 왜 모자른가 하시지만.. 아직도 모자르다고합니다..ㅋ 서울은요) 덕에 이를 보완하고자 만든 많은 보완적인 대책들이 우리의 눈높이를 너무 높혀놨다는게 저는 전세제도의 가장 큰 문제점이라고 생각합니다.
무엇보다 정부에서 지원중인 위 대책의 대부분은 청년층, 사회초년생, 신혼부부들이 타겟인 경우도 적지 않은데요 이들에겐 많게는 부동산의 90%에 해당하는 대출도 심심치 않게 실행시켜주곤 합니다. 이게 바로 우리의 미래를 갉아먹는 제도라고 저는 생각합니다.
좋은 주거환경에서 살아갈 수 있는 여건을 제공해준다는 취지는 정말 좋은 것처럼 느껴지지만 반대로 이야기하자면, 자기 능력에 맞지 않는 집을 대출로 시작하여 나의 주거의 눈높이만 높여 놔서 이게 장기적인 관점에서는 부동산의 가격상승에만 영향을 주게 되는건 아닌지 하는 의문이 들게 만드는 것입니다.
정작 그들은 부동산 하나 가지고 있는게 없는 상황인데요..
현재 그들은 그 돈을 값을 능력이 없어 밀려나고 있습니다. 하지만 나라는 더욱 빌리라고 부추기기만 하고 있는건 아닌지 우려가 듭니다.
우리나라에서 전세제도를 없애는건 불가능하다고 보지만, 적어도 이를 충분히 보완만 하면 모두가 만족하는 제도로 정착하게 되지 않을까요?