임차인들이 계약 만료전 임대차 계약 해지를 위해 필수적인 임차계약해지 내용증명 작성을 위한 방법 및 샘플

임차계약해지 내용증명은 임차인이 임대차 계약 기간(계약만료 전) 중도해지를 원할 때, 그 의사표시를 명확히 남기는 데 도움이 되는 일반적인 예시입니다. 실제 사안에 따라 세부 내용이 달라질 수 있으므로, 중요한 사항은 반드시 변호사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.

임대차 계약 해지를 위한 내용증명 작성 방법

임차인이 계약 만료 전 임대차계약을 해지하려면, 법적으로 허용되는 사유가 있는지 확인해야 합니다. 일반적으로 다음과 같은 경우 중도해지가 가능합니다.

1. 묵시적 갱신 후 해지
   • 주택임대차보호법 제6조의2에 따라, 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 해지 통보를 할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지효과가 발생합니다.
2. 해지권 유보 특약이 있는 경우
   • “전근, 취학 등 부득이한 사유가 생기면 통보 후 1개월이 지나면 계약을 해지할 수 있다”라는 문구가 계약서에 명시되어 있다면, 그 특약을 근거로 중도해지가 가능합니다.
3. 임대인이 계약을 위반한 경우
   • 임대인이 의무를 현저히 위반(예: 주택에 중대한 하자가 있으나 수리하지 않음 등)했다면, 민법상 해지사유가 될 수 있습니다.

위와 같은 사유에 해당한다면, 구두 통지나 문자 메시지·카카오톡 등으로만 요구하는 것보다는, 내용증명을 통해 ‘계약해지 의사를 명확히 통보’하고 ‘통지 사실’을 객관적으로 남겨두는 편이 좋습니다.

임차계약해지 내용증명 주요 작성 요령

1. 계약 당사자 정보
   • 임차인(발신인)과 임대인(수신인)을 명확하게 특정: 성명, 주소, 연락처 등.
2. 임대차계약의 주요 내용 기재
   • 계약일, 대상 부동산의 주소, 임차보증금(또는 월세) 금액, 임대차 기간, 계약서에 명시된 특약 등.
3. 해지 사유와 법적 근거 명시
   • “묵시적 갱신된 임대차를 해지합니다.” 또는 “해지권 유보 특약에 따라 중도해지를 요구합니다.”와 같이 구체적으로 기재.
   • 근거 법령(주택임대차보호법 제6조의2 등)이나 계약서 조항을 간단히 언급하면 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
4. 향후 절차 안내
   • 예: “본 내용증명 도달일로부터 3개월 이후(또는 특약에 따른 1개월 이후)에 임대차계약이 종료됨을 알려드립니다.”
   • “계약 해지에 따른 보증금 반환 절차를 진행해 달라”는 요청도 함께 기재하는 것이 일반적입니다.
5. 날짜, 서명(또는 직인) 첨부
   • 발신인이 확정적으로 작성일자와 서명 혹은 도장을 찍어야 합니다.
6. 우체국에서 내용증명 발송
   • 동일한 문서 3부(발신인 보관용 1부, 우체국 보관용 1부, 수신인 발송용 1부) 준비.
   • 우체국에서 등기번호를 확인하고, 추후 “배달 완료”까지 조회하여 수신인에게 도달되었는지 반드시 확인합니다.

내용증명 예시 (중도해지 통보용)

아래 예시는 ‘묵시적 갱신 후 해지’를 가정한 단순 샘플입니다. 상황에 맞춰 조항과 내용을 수정하시기 바랍니다. [제목] 주택임대차계약 해지 통보(묵시적 갱신)발신인(임차인)
성명: 홍길동 (주민번호/생년월일: 생략 가능)
주소: ○○시 ○○구 ○○로 123
연락처: 010-1234-5678수신인(임대인)
성명: 김철수
주소: ○○시 ○○구 ○○로 456
연락처: 010-9876-54321. 임대차계약 내용

1. 본인은 20○○년 ○월 ○일, 귀하(김철수) 소유의 ○○시 ○○구 ○○로 456, ○○아파트 101호(전용면적 ○○㎡)에 대하여
   • 임대차기간: 20○○년 ○월 ○일부터 2년
   • 보증금(전세금): 금 ○○,000,000원
   • 임대차계약을 체결하였습니다.
2. 위 계약은 20○○년 ○월 ○일에 만료되었으나, 상호 별다른 갱신거절 통보가 없어 주택임대차보호법 제6조에 따른 묵시적 갱신이 되었습니다.

2. 임대차계약 해지 사유

• 주택임대차보호법 제6조의2에 따라, 묵시적으로 갱신된 임대차에 대해서 임차인은 언제든지 해지통보를 할 수 있습니다.
• 이에 본인은 계약해지 의사를 분명히 통보하오니 본 내용증명을 수령하시는 즉시 확인해 주시기 바랍니다.

3. 계약 종료일 안내

• 귀하가 본 통보를 수령한 날로부터 3개월이 경과하는 시점(또는 계약서상 특약근거 시점)에 본 임대차는 종료됩니다.
• 임대차 종료 이후에는 주택을 명도(인도)하고, 보증금 반환 절차를 신속히 진행해 주시기 바랍니다.

4. 요청 사항

1. 계약 해지에 따른 보증금 잔액(○○,000,000원)을 이사 전까지 반환해 주시기 바랍니다.
2. 기존 임대차목적물의 인도일정 및 기타 세부사항은 귀하와 협의 후 진행하겠습니다.

위와 같이 통보드리오니, 본 내용증명을 수령하시는 즉시 연락바랍니다. 만일 협의 없이 반환이 지연되어 별도의 손해가 발생한다면, 본인은 법적 절차를 고려할 수밖에 없음을 양지하시기 바랍니다.20○○년 ○월 ○일발신인: 홍길동 (서명 또는 인)

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추가 안내

• 작성 후 사본 보관 필수: 발신인은 반드시 원본과 동일한 ‘사본’을 보관하시기 바랍니다.
• 배달 여부 확인: 우체국 등기번호 조회를 통해 ‘배달 완료’ 상태를 확인하세요. 미수령·반송 시 재발송 또는 다른 ‘의사표시 도달’ 방안도 검토해야 합니다. 대표적인 예로는 “공시송달” 방법이 있습니다!
• 보증금 반환 문제: 해지 통보 후에도 보증금 반환이 지연될 가능성이 많으므로, 만료일정·퇴거일 등을 충분히 협의하되, 반환이 원활치 않다면 내용증명 등을 추가로 발송하거나 소송·조정 절차를 검토할 수 있습니다.

판례를 통한 임차계약해지 가능여부 확인하기

아래는 임대차계약 해지와 관련하여 대법원에서 판결된 주요 사례들의 개략적인 내용입니다. 판결 요지는 각 사건의 사실관계와 법리에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 분쟁 해결 시에는 유사 판례를 참고하되 변호사 등 전문가와의 상담이 권장됩니다.

1. 임대차계약 합의해지 불인정 사례

• 대법원 2023. 9. 14. 선고 2023다236566, 236573 판결
  • 사건 개요
    • 임차인이 임대인에게 계약해지를 요구하면서 임차보증금 전액 반환을 합의해지의 조건으로 제시하였으나, 임대인은 기 발생 차임 등을 정산한 뒤 나머지 보증금만 돌려줄 수 있다고 답변함.
  • 대법원 판단
    1. 임대차계약이 해지되려면, 통상 임차보증금 반환 문제까지 포함하여 서로 해지 의사가 합치해야 함.
    2. 특별한 사정 없이 임대차계약 종료와 보증금 정산을 분리하기로 합의했다 보기는 어려우므로, 단순히 임차인이 이사를 가거나 임대인이 이를 묵인했다고 해서 곧바로 ‘묵시적 합의해지’가 성립되었다고 볼 수 없음.
    3. 결국 합의해지 불인정 사유에 해당하여, 보증금 반환 등이 확실히 합의되지 않은 이상 임대차계약 해지를 쉽게 인정해서는 안 된다고 판단함.

2. 채무불이행으로 인한 해지 범위

• 대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다8002 판결 등
  • 사건 개요
    • 임차인이 임대인의 의무 위반 또는(반대로) 임차인의 채무불이행(차임연체, 사용목적 위반 등)으로 인해 분쟁이 발생한 사례
  • 대법원 판단
    1. 임대차계약 해제를 주장하려면, 상대방이 계약의 목적 달성을 좌우할 정도의 주요 의무를 불이행해야 함.
    2. 단순한 부수적 의무 위반(관리비 미납, 공동시설 이용 문제 등)만으로는 해지·해제가 제한될 수 있음.
    3. 특히 임차인의 차임연체가 있더라도, 법령(민법 등)에서 정한 일정한 기준(예: 2기 연체 등)에 해당하지 않으면 임대인이 해지권을 행사하기 어려움.

3. 사정변경으로 인한 해지 인정 사례

• 대법원 2020. 12. 10. 선고 2020다254846 판결
  • 사건 개요
    • 임차인 측이 계약 당시 전혀 예견할 수 없던 사정변경(예: 경영상 중대 타격, 사회적·경제적 급격한 변동 등)이 발생하여 더 이상 임대차계약을 존속시키기 곤란하다고 주장한 사례
  • 대법원 판단
    1. 사정변경의 원칙을 적용하려면, 당사자들이 예측할 수 없었던 객관적 사정이 현저히 변경되어 계약 유지가 신의성실의 원칙에 현저히 반할 정도여야 함.
    2. 이런 특별한 요건이 충족된다면, 계약 존속을 강제하는 것은 부당한 결과를 초래할 수 있으므로 해지를 인정할 수도 있음.
    3. 불가항력 조항이나 사정변경의 원칙이 명시되어 있지 않더라도, 예외적으로 사회적·경제적 급변이 계약의 주된 전제조건을 붕괴시키는 경우 해지가 허용될 수 있다고 봄.

4. 묵시적 갱신(갱신거절 통지) 관련

• 대법원 2023다307024 판결(원심 파기환송)
  • 사건 개요
    • 상가 임차인이 계약 만료가 임박한 시점(만료 1개월 전~만료일 사이)에 갱신거절 통지를 하였음에도, 원심은 “이미 기간이 지나 묵시갱신이 성립하였다”고 보았음.
  • 대법원 판단
    1. 임대차기간이 만료되기 전, 임차인 스스로 갱신을 거절하는 통지를 명확히 한 경우에는 묵시적 갱신이 성립될 여지가 없음.
    2. 「상가건물 임대차보호법」은 임대인의 갱신거절 통지기간은 제한하지만, 임차인의 갱신거절 통지기간을 제한하는 명시규정은 없으므로, 임차인은 원칙적으로 만료 직전이라 하더라도 통지를 할 수 있음.
    3. 따라서 상가임차인이 만료 1개월 전 이후라고 하더라도 명의분명한 갱신거절 의사표시를 했다면, 임대차는 원래 만료일에 종료된다고 봄.

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그 밖에 유의할 점

1. 임차보증금 반환 문제와 해지
   • 판례에서 강조하듯, 해지의사 표시만으로 곧바로 계약이 종료되었다고 단정하기 어려운 경우가 많습니다.
   • 보통 보증금 정산을 어떻게 할 것인지도 주요 쟁점이 되므로, 보증금 반환 시점·정산 방법 등이 명확히 합의되지 않는 한 합의해지로 인정받지 못할 수 있습니다.
2. 내용증명 고지의 중요성
   • 분쟁 예방을 위해 임차인 또는 임대인이 해지 의사를 밝힐 때는 내용증명 우편 등을 보내어, 도달 시점과 해지사유를 명확히 밝혀 두는 것이 좋습니다.
3. 차임연체로 인한 해지 제한
   • “3개월 연체 시 자동 해지”로 약정했더라도, 실제로는 주요채무 위반 해당 여부, 2기 연체 규정(주택임대차보호법 등) 등을 종합하여 법원이 해지 사유 성립을 판단하므로, 곧바로 해지로 이어지지 않는 경우도 있습니다.
4. 코로나19 등 예측불가 사정
   • 코로나19 등으로 매출이 90% 이상 급감한 상업용 임차인의 경우, 법원에서 불가항력 조항이나 사정변경 원칙을 근거로 해지를 인정한 예도 있습니다.
   • 단, 이는 극히 예외적이며 각 사건별 사정(계약체결 시점, 경제적 파탄 정도, 불가항력 조항 존재 등)에 따라 결론이 달라집니다.

위와 같은 판결 사례들은 임대차 계약 해지와 관련하여 자주 언급되는 대표적 쟁점들입니다. 구체적인 해지 가능 여부와 시점은 개별 사건의 계약 내용, 해지사유, 보증금 정산 여부 등이 종합적으로 판단되므로, 분쟁이 발생하면 전문가의 자문을 받아 정확한 대응을 하시기 바랍니다.